房地产业营改增一般计税方法的财税处理

房地产业营改增一般计税方法的财税处理
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）（以下简称《税总2016年18号公告》）明确了房地产业“营改增”的税务处理政策。与“营改增”前缴纳营业税相比，在纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算、纳税申报填列等方面都发生很大的变化，因此房地产企业在财税处理工作中，需特别关注。

　　现举例说明房地产企业“营改增”后一般计税方法下的财税处理

　　例、甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。

　　已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。

　　2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。

　　2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额17万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。

　　说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率11%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。

　　5月份的财税处理

　　收到预售房款时

　　借：银行存款　　10000

　　　贷：预收账款——未开票未计税房款　　10000

　　说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。

　　甲公司在次月申报期之内，按照3%预征率，计算出预缴税款270.27（10，000/（1+11%）×3%），向项目所在地睢阳区国税局预缴税款。

　　借：应交税费-未交增值税　　270.27

　　　贷：银行存款　　270.27

　　预缴税款表的填列

　　2016年5月，收到预收款10，000万元，因为没开具发票，应填报《增值税预缴税款表》，无需在《增值税纳税申报表》第1行 “按适用税率计税销售额”栏中填报。在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写10，000，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写270.27

　　6月份的财税处理

　　收到建材发票并验收入库时

　　借：原材料　　100

　　　　应交税费——应缴增值税（进项税额）　　17

　　　贷：银行存款　　117

　　将5月份预售的10，000万元房款，自行给业主开具了增值税发票，销售额9，009.01，销项税额990.99，并在本月确认销项税额。

　　借：预收帐款——未开票未计税房款　　10，000

　　　贷：预收帐款——已开票已计税房款　　9，009.01

　　　　　应交税费——应缴增值税（销项税额）　　990.99

　　《税总2016年18号公告》第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

　　允许扣除的土地价款：10000÷390000×30000=769.23

　　土地价款所对应的税额：769.23÷（1+11%）×11%=76.23

　　借：应交税费-应缴增值税（营改增抵减的销项税额）　　76.23

　　　贷：营业外收入　　76.23

　　说明：①“营改增”政策明确的余额计税办法是“扣额法”，而增值税会计核算上使用的是“扣税法”。因为甲公司向业主开票时，已经按发票上的销售额和税额在帐目中记载，如果不做该笔分录，直接按应税收入抵扣土地价款后的余额计税，将导致账、表应缴税款数据有差异，即实际按报表正确交税后账面仍然有未交税款余额。②将允许扣除的土地价款对应的税额视为政府给予企业的减免税优惠，所以计入“营业外收入”科目。

　　借：应交税费——应缴增值税（转出未交增值税）　　897.76

　　　贷：应交税费——未缴增值税　　897.76

　　预缴税款的抵减

　　《税总2016年18号公告》第十四条明确，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　本月应申报缴纳的税款627.49（990.99-17-76.23-270.27=897.76-270.27），按照财税〔2016〕36号附件2 第一条第（十）款项规定，向公司机构所在地梁园区国税局纳税申报。

　　借：应交税费——未缴增值税　　627.49

　　　贷：银行存款　　627.49

　　纳税申报表的填列

　　纳税申报时，需填列《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）和《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第27号）下发的报表。

　　在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第4行的第1列填写9009.01，第2列填写990.99，第12列填写769.23，第13列生成9230.77，第14列生成914.76万元；在《增值税纳税申报表附列资料（二）》第2栏“金额”栏填写100，“税额”栏填写17；在《增值税纳税申报表附列资料（三）》第2栏的第1列填写10000，在第3列、4列、5列均填写769.23；在《增值税纳税申报表附列资料（四）》序号4的第1列和第4列各填写270.27；在《本期抵扣进项税额结构明细表》第2栏的“金额”栏填写100，“税额”栏填写17

　　《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第1栏9009.01，第11栏914.76，第18栏17，第24栏897.76，第27栏（=28栏）270.27，第34栏627.49

　　经过以上财税处理，应缴增值税的账、表数据无差异。

　　（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。）