深圳市地税局:部分房企非法列支费用

针对舆论关注的房企土地增值税风波，多位业内人士向中国证券报记者表示，土地增值税的问题不在拖欠而在偷逃。深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙表示，一些开发商在清算土地增值税时确实存在列入不符合列支条件费用的情况。中国注册税务师、深圳市双捷税务师事务所所长石玉宝表示，如果开发商在建筑施工等环节虚增费用，可以降低项目的增值额，从而达到逃税的目的。

操作环节或存漏洞

在媒体播发了房企拖欠巨额土地增值税的报道后，金地集团(600383)等多家房企公开表示，公司严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务。不过，业内人士表示，虽然房地产企业在会计处理上并不存在欠缴巨额土地增值税的情况，但一些企业在土地增值税实际上缴过程中存在偷逃税款的现象。

“从目前的情况看，税务机关发现，一些开发商在清算土地增值税时确实存在列入一些不符合列支条件的费用的情况存在。”杨龙介绍，今年经深圳市南山区地税局核查，发现有两家房地产公司非法列支费用，税务机关因此调增这两家企业数千万元的土地增值税。杨龙未透露这两家企业的名称。

资料显示，土地增值税以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率征收。“如果开发商在建筑施工等环节虚增费用，就可以有效降低项目的增值额，从而达到逃税的目的。”中国注册税务师、深圳市双捷税务师事务所所长石玉宝表示，征缴土地增值税的初衷是好的，但在操作环节存在一定漏洞。

对此，全国人大代表、荣盛发展(002146)董事长耿建明曾表示，土地增值税往往采取预征之后清算的方式，如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由，就可以不进行清算，导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品。

偷逃手段多种多样

业内人士介绍，对于开发商而言，偷逃土地增值税的成本很低，方法多种多样，虚增建筑环节费用的手段比较常见。“对于建筑商而言，营业税、企业所得税、个人所得税、印花税等各项代征税的税率加在一起只有5%左右，与土地增值税最高可达60%的适用税率相比，增加上述费用的列支可以有效降低土地的增值额，降低应纳税额。”一位不愿具名的业内人士表示，一些开发商所说的不做高利润率项目，很大程度上是通过财务手段人为制造的现象。

山东财经大学教授陈爱中曾撰文指出，土地增值税的征管面临一系列突出问题，主要包括：利用土地增值税优惠政策偷逃税款、采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税、虚增开发成本偷逃土地增值税。税务部门对土地增值税征管不到位，基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合也存在欠缺。他建议，加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段；加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度；建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核。