房地产开发产品自持视同销售操作要点

　　导读：房地产企业开发完工物业自持，先将开发产品产权办理在房地产公司自己名下，然后融资、出租等自己使用，再陆续销售模式，如果是一般计税方法的项目，可以选择视同销售并且自己为自己开销售不动产的增值税专用发票，可以抵扣对应的土地价款。

　　如果是简易计税方法的项目，可以不选择视同销售，不需要自己为自己开销售不动产的发票。

　　房地产开发一般计税方法越来越多，由于融资或经营需要，开发商可能会将开发产品产权办理在地产公司自己名下，然后抵押融资、出租等等，属于自建自用，以后再销售，不属于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依据国家税务总局2016年14号公告规定，“一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额”。如果在办产权时，不视同销售，那么增值税不能抵扣土地价款，以后按二手房销售仍不能抵扣土地价款，开发产品自持后再销售，由于土地价款不能抵扣，增值税税负大增。

　　问：房地产开发产品自持怎么处理才能抵扣土地价款呢？

　　答：开发商一般计税方法项目自持，可以选择视同销售，同时视同购进，办产权时自己为自己开一张增值税专用发票，可以抵扣土地价款（包括土地出让金拆迁补偿费等等）。

　　参考湖北国税的处理：2016年7月21日，湖北省国税局《营改增政策执行口径第三辑》解答第二十二个问题：

　　问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？

　　答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。

　　例：房地产企业建一酒店11100万元，其中土地出让金4440万元。为融资需要，产权办自己名下，两年后再销售。

　　1，开发商办产权时可以自己给自己开一张增值税专用发票，计入固定资产。

　　2，增值税纳税申报，自己给自己开具11100万元的增值税专用发票需要计算增值税销项税11%。销项税额1100万元。

　　3，自己开发票卖给自己，自己取得自己开给自己的视同销售增值税专用发票，进行正常认证抵扣申报，由于视同销售同时属于购入不动产，视同购进不动产增值税专用发票的进项税为1100万元，当期允许抵扣60%为660万元，另40%为440万元第13个月抵

　　4，当期本酒店视同购进增值税专用发票的进项税可以抵扣660万元，当期酒店对应土地价款允许抵扣（4440/1.11）*0.11=440万元，进项税共1100万元。

　　5，本月应交增值税为0万元

　　6，其余酒店自持的440万元进项税第十三个月进行抵扣。酒店的土地价款以外成本费用的进项税可以继续留抵。

　　开发商办产权在自己名下时，自己为自己开一张增值税专用发票，有效解决了土地价款抵扣问题。

　　如果不自己为自己开一张发票，那么对应的土地出让金是不能抵扣的，以后永远不能抵扣，企业非常吃亏。

　　问题是：房地产企业自己给自己开具11100万元的增值税专用发票合法吗？可以开具吗？税局认可这种方式吗？

　　首先，税务及发票相关文件没有规定自己外购或自产货物自用，必须自己为自己开具发票。

　　《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。

　　其次，税务及发票相关文件也没有规定自己外购或自产货物自用，不允许自己为自己开具发票。

　　例如，汽车4S店试驾车就是自己为自己开增值税专用发票解决上牌问题的。按照《中华人民共和国道路安全交通法》、《中华人民共和国道路安全交通法实施条例》和《机动车登记规定》(中华人民共和国公安部第102号令)要求，机动车初次登记时须提供机动车销售统一发票。作为特殊情况，汽车4S店外购的自用车辆可向本单位开具机动车销售统一发票，不属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的虚开发票行为。4S店日常经营中，往往是汽车生产厂家指定店内现有库存商品做试乘试驾车。如果车辆已先期开具增值税专用发票做了入库，厂家指定库存转做试乘试驾车辆，4S店只能自己为自己开具机动车销售统一发票。

　　参考各地国税解释口径：

　　湖北省国税局出台的《营改增政策执行口径第三辑》解答营改增实务中的23个问题中，第二十二个问题如下：

　　问：房地产开发企业将开发产品转为自用，是否需要视同销售缴纳增值税？

　　答：房地产开发企业将开发产品转为自用时，不开具发票，且不办理产权权属登记的，不属于销售不动产，不需要缴纳增值税。否则，应按规定缴纳增值税。

　　云南国税营改增问题解答摘编（十四）

　　三、不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？

　　答：房地产企业在售的房屋转为自持时，如果办理权属登记的，应按销售处理，否则不应视为销售。

　　2017-07-19