营改增后房企税点高低有别 财务说不清

作者：舒志娟 朱盈洁

从5月1日，全国范围内全面推开了营改增试点，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。目前虽然已试行了近两周的时间，信报记者调查发现，好多房企的财务人员还在培训营改增的相关知识，但对于营改增后，房企的税费是增还是降，大家众说不一。部分专家认为，营改增后房企税点高低有别，将有利于促进商业地产的去库存。

调查

部分房企财务说不清

5月8日，在廊坊一项目销售处，已怀孕6个多月的财务李女士，正忙着给一，二，三期的业主们开不动产发票。每天约办理40多户，这个情形已经有一周多的时间了。去年就已收房的业主们，好多没有开正式发票，或者开了正式发票但在收房时因面积变动而总房款有变动的，都要重新开不动产发票。据了解，此发票与房产商未来缴税有关。

据介绍，截止到6月20日，如果业主没有开不动产发票，此后再开不动产发票造成的税费增加由业主承担。同时，造成此房企有费用支出的，也要由该业主承担。

当记者询问李女士，“营改增实行以后，对房企来说，到底是税收增加了，还是减少了。”

李女士表示，“我们也接受了一些相关培训，但具体是涨是降，真是说不清楚。政策给一个适应期是到6月底，公司要求到6月20日以前，已购房业主购房款发票统一按以前的给弄完。”

当天，记者在此项目销售处碰到三期15号楼的业主刘先生来开发票。刘先生介绍，收房快一年了，因人在北京工作和生活，所以房子一直没入住也没有装修，在业主群里听到这个消息后，请假来开的发票。此前他分期付的房款一直都只是收据。他表示：“我也不知道营改增后，买房时的税费是涨还是降，反正目前换发票是什么费用也没有交。就赶过来先办理了。”

房企影响大小难定

据财政部和国家税务总局发布的通知，无论是营业税，还是增值税，税率都是5%，契税税率没有发生变化。但事实上，有变化的是被乘数，也就是要纳税的金额。营改增之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息，营改增铺开试点后，房地产业将按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税。

但多家开发商表示，营改增后企业缴税负担是增是减，他们心里并没有底。

“目前还看不出效果，当然房企希望减税。”泰禾集团品牌部总经理沈力男如此说，但他也表示：“企业购置房产进成本，这对销售是利好消息。以企业名义大宗购买的行为就会减少。”

一家中型房企高管则向记者表示，营改增试点刚开始，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减，现在还不好说。

鸿坤集团品牌总经理孙霞表示，“对房地产企业影响很大，特别是地价可抵扣税费，意味着北京近期拍出来的高价地直接多了3%-4%的利润。”

克而瑞分析师林波也指出，从税率来看，增值税税率看上去比营业税税率有所提高，但营业税是按营业额全额征收，而增值税是按差额来征收的。这其中的关键，在于获得进项的抵扣。也正是在进项抵扣的这一环节，成为困扰不少开发商的一个问题。

分析不同企业税点不同

也有专家表示，“营改增”后，更着急的是开发商，对于动辄百亿、千亿销售额的房企来说，在税收新背景下，如何运作好企业，就是生死问题了。

据介绍，“营改增”调整前，房企的销售税收=总销售额×5%（税率为3%-5%，暂以5%计算），以某项目1亿元的销售额为例子，调整前的税收=1亿元×5%=500万元。也就是说，调整前，一个销售金额为1亿元的项目，房企需要缴纳的税收是500万元。调整后，房企的销售额税收=（总销售额-成本）×11%，两者的计算基数和税率都出现调整。通过计算可知，对于这个项目来说，如果可以扣除的成本超过5454万元的话，那么总体来说，开发商税负会降低，如果可扣除的成本不多的话，税费成本可能增加。

据中原地产对上海10家房地产上市公司的财务数据测算，“营改增”后，4家公司税赋减轻，6家公司税赋增加，平均下来税赋的增长率是0.8%，也就是说改成增值税后赋税增加还不到1%。据介绍，根据这些公司2014年的财务数据为样本进行测算，结果显示营改增前后的均衡毛利率约为56%，即当毛利率水平低于56%时，营改增将改善企业毛利水平，反之则情况相反。

因此，营改增后，企业只有拥有足够可抵扣的进项税额，才能保证税负不上升。

专家商业地产获利好

也有专家认为，房地产和建筑业纳入营改增范围后，商业地产将迎来重大利好。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天表示：“营改增将有利于促进商业地产的去库存。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣。这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”

孙霞也认为：“写字楼和商业可抵扣增值税，对于买房企业来说就是便宜了5%，或是11%，冲击还是很大的。”

孙祖天认为：以办公楼租赁为例，假设业主租户皆为一般纳税人，可全额抵扣增值税，则“营改增”后，总体交易成本将有所下降，亦即意味着即使在原租金保持不变情况下，实际交易双方会有更大的赢利空间。据仲量联行统计，去年中国商业地产的交易量达到2560亿元，创下历史新高；国内企业占到八成的比例，外资占两成。中国共有15万家国有企业，这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的。

业内人士告诉记者，由于金融和服务企业也被纳入营改增范围，这可能会引起这一庞大群体中由租改购的效应，进而激发相当一部分企业购买办公楼的热情。