房地产业五大税种十年收入涨十倍

作者：王长勇 邢昀

过去十年，房地产业成为宏观调控最密集的行业，而在土地、信贷、税收三大政策手段中，税收调控政策更为频密。财新记者的统计发现，这十年间，仅针对房地产业征收的五大税种，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。

上届政府最后一次国务院常务会议，以房地产调控新政收官，其“转让所得严格按20%征个税”引发的市场震荡仍在延续。既往税收调控房地产的结果表明，不管稳房价的政策意愿多么美好，结果却难以避免价升税涨之实。

近十年来，中国财政资金用于民生的支出规模增长很快，但民生改善也是以政府收入的高速增长为支撑。目前，中国18个税种中，涉及房地产业的有十个，其中五个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税，另有五个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。

据财政部公布的数据，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，十年增长了400%。而来自房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速。

房地产五大税种增速

上述五个在房地产行业征收的税种收入合计，从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。五个税种收入合计占税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增长最快的土地增值税，从2003年的37.3亿元飙升至2012年的2718.8亿元，增长7289%，占全国税收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

房地产税收占比十年翻番

同样，过去几年，来自房地产业的营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税收入，增速都以超过税收整体增速的幅度增长。以上几个税种，财税部门没有将来自房地产业的收入单独公布。

学者测算，若将房地产业的十个税种收入合计，2012年房地产业贡献的税收收入将超过1.5万亿元，占全国税收收入的比重超过15%。近三年，土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。

2003年-2012年的十年间，房地产业税收增幅远高于总税收增幅，也远高于房价涨幅，有两大原因，一是房地产调控持续扩大征税范围，二是逐步提高税率水平。具体措施是，政府动用多税种覆盖整个房地产业，包括土地交易、房地产开发建设、新房出售、二手房交易等全过程，对各环节、各交易主体用多税种交叉叠加征税，这样重复征税、税上征税，是房地产业税收超过总税收增速的根本原因。

除了房地产业贡献的税收收入，土地出让收入更是地方政府建设资金的主要来源。2005年房地产价格开始加速上扬，地方政府随之开始出让土地的盛宴，并助推房地产市场直线升温。

2008年-2012年，地方政府土地收入分别为1.04万亿元、1.40万亿元、2.91万亿元、3.32万亿元、2.85万亿元。近三年，土地出让收入已相当于地方本级公共财政收入的50%-60%。

在住房建设和交易环节，除了各种税收，政府还向房地产商收取各种费用，收费项目近百项，包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管，等等。

根据财政部预算报告，仅城市基础设施配套费一项，2009年-2011年的数额分别为337亿元、611亿元、857亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费，多数混杂在部门收费中，公众难以获悉具体数额。

依据现有政府数据大致测算，政府通过土地出让、征税、收费从房地产业获得的收入，已接近5万亿元的规模，可满足中央政府本级两年半的支出需要。2012年，全国地方政府本级公共财政收入为6.1万亿元，如此看来，源自房地产业的租、税、费收入，成为地方政府名副其实的第二财政。

中国社科院学部委员张卓元、国务院发展研究中心研究员倪红日等多位学者，近日在接受财新记者采访时提出，调控房地产市场不能再用提高交易环节税负的办法，而是应降低房地产建设、交易环节税费，转为在住房保有环节征收房地产税。

对于房地产税费制度，中央早已确定了降低建设、交易环节税费负担，在保有环节增加税负的目标。但多年来，无论中央政府还是地方政府，在土地和税费收入猛增的巨大利益诱惑下，房地产税费改革距既定目标越来越远。